Yunanistan Emlak Piyasasında Pandemi Sonrası.

2020 senesinin başında başlayan ve bütün dünyayı etkileyen korona felaketi Yunanistan Emlak Piyasasını Nasıl Etkiledi ?

Yunanistan, Atina kira istatistikleri ve kira piyasası

Birçok kişinin beklediği gibi korona sağlık krizi, kira gelirlerini negatif şekilde etkilemedi.

Airbnb ve booking tarzındaki kısa süreli kiralama platformları bitince kira fiyatları düşecek veya düzelecek diyenler yanıldı.

Booking, Airbnb bazlı, yatırımcılar, pazarı terk etmedi. Kısa dönemli kiralama yatırımı yapan aktörler, piyasayı izleyerek, turizm aktivitesinin nasıl gelişeceğini yakından izliyor.

Yunan Halkı Yatırımlarını Nasıl Değerlendiriyor ?

Yunan yatırımcılarının çoğu kriz döneminde, para, varlık ve birikimlerini, banka sisteminden çıkartarak, yurtdışına veya yastık altı diye tabir ettiğimiz şekilde saklamayı tercih etti.

Bir çoğu kriz sonrası birikimlerini geri getirerek emlak piyasasına yönlendirdi. Ancak bunu biraz geç yaptılar ve lokaller, emlak piyasasına 2019 un ortalarında girmeye başladı. 2020 senesinin başında patlayan pandemi, devam niteliğinde olacak başka yatırımların, belirsizlik yüzünden durmasına ertelenmesine iptal olmasına sebep oldu ama yine de , 2020 senesinde Yunanlılar alımlar gerçekleştirdi.

Yunanlılar halk olarak gayrimenkulü çok seven bir toplumdur. Yunanistan hiç bir zaman komünizm ile yönetilmedi ancak ülkedeki, mülk sahipliği oranı eski komünist ülkelerinin oranları ile yarışır durumda. Yunanistan’da mülk sahipliği oranı %74 tür. Türkiye’de bu rakam %55 civarındadır.

Yunanlılar emlak sektörünü iyi bilen bir halk olduğunu söyleyebilirim. 2008 de başlayan krizde bile fiyat düşürmeyen mal sahipleri yaklaşık 8 sene dayanarak, 2016 da fiyat düşürmeye başladılar. Dolayısı ile kriz konusundaki tecrübeleri dolayısı ile pandemi mal sahiplerini korkutmadı.

Para nereye gidebilir ?

Yunanistan’da birikimlerini bankaya koymanın herhangi bir espirisi yoktur. Alınacak yüzde bir bile olmayan bir faiz oranı, bankayı basit bir kasa fonksyonu taşıyan bir kurum haline getirmiştir.

Yunanistan borsası çok sığ bir borsa olduğu için paranın gideceği tek yer konut ve gayrımenkul sektörüdür.

Yunanistan Emlak Piyasasını Kim Korudu ?

Yunanlılar pandemi döneminde şanslı idi çünkü, kendileri ile alakası olmayan ama dünya trendi yüzünden akın akın Yunanistan’a gelen yabancılar, Yunanistan’ın emlak piyasasının ve fiyatlar genel düzeyinin koruyucusu oldu.

Sayı olarak kesin bir bilgi bulunmamasına karşın kendi yaptığım hesaplamalar dahilinde şu anda Atina şehrinde yarım milyondan fazla yeni jenerasyon mülteci bulunduğunu düşünüyorum.

Yeni Jenerasyon Mülteci Ne Demek ?

Yeni jenerasyon diye adlandırmamın sebebi, küçültmek değil bundan yirmi yıl önce gelen Arnavutluk mültecilerinden ayırmak içindir.

Mülteciler Ucuza Konut Bulabiliyor Mu?

Hayır lokallerin çoğu mültecilere ev kiralamak istemiyor. Kiralayanlar ise normal kiranın yüzde otuz veya kırkından fazlasına kiralamaya razı oluyor. Bu durum kira çarpanının çok karlı bir orana gelmesine sebep oluyor.

Mülteciler Ne Kadar ?

Yaptığım araştırmalar sonucunda Atina merkez bölgelerinde Mayıs 2021 itibarı ile mültecilerin lokal halktan fazla olduğu sonucunu görüyorum. Bakanlık ve istatistik kurumlarının bu gibi rakamları yayınlamaması konusu bana göre, mültecilere karşı oluşan kötü imajı büyütmemek, bu konunun lokal halkın yorgunluğu ile birleşip zaten kötü olan durumu daha da kötü duruma getirmemek .

Ağırlıklı Olarak Hangi Ülke Vatandaşları Gelmiş ?

Mültecilerin dağılımı konusunda bilgi vermem gerekirse Afganistan, Pakistan, Suriye ve İran vatandaşları, bütün mültecilerin yüzde seksenini oluşturuyor.

Mülteci Bölgeleri Hangileri ?

Omonia , Agios Panteleimonas, Attiki, Aharnon, Plateia Attikis.

Bu Bölgelerde Kira Çarpanı Kaçtır?

Bu bölgeler 160 ile 190 ay ile dönüş yapıyor.

Atina Merkezindeki Kiralama Piyasası

Mülteci ve Yabancıların Oluşturduğu Kira Talebi.

Korona sağlık krizi kira talebinde baskı yarattı ve kira fiyatları artış trendi izledi .

2019 sonundan itibaren yurtdışından Yunanistan’a giriş yapan mülteci sayısında bir düşüş olmadı. Yunanistan’a gelen bir çok mülteci için Yunanistan bir basamak, Yunanistan bir geçiş yeri. Mülteci ve yabancıların ana amacı sosyal devlet yardımlarının fazla olduğu, sosyal devlet yardımlarından faydalanabilecekleri ülkelere gitmek. Almanya, Hollanda, İsveç, Finlandiya, İsviçre gibi ülkeler, bu ülkelere gelen yabancılara devlet yardımları açısından çok ciddi destekler verdiği için, Yunanistan bu ülkelere gidiş için bir basamak bir ara ülke şeklinde düşünülüyor.

Bir çok yabancı, Yunanistan’a geldikten sonra yine legal olmayacak bir şekilde o ülkelere gitmek yolunu zorluyor.

Avrupa’dan gelen baskılar dolayısı ile, çıkış kapılarındaki kontrol bu dönemde çok fazlalaştı, ve turizm ve giriş çıkış konusundaki yoğunluk olmadığı için ağırlığı uçak yolu ile gitme konusundaki denemelerin çoğu başarısızlık ile sonuçlandı.

Dolayısı ile Yunanistan’a gelen ve asıl amacı sosyal devlet yardımlarının çok olduğu ülkelere gitmek olan kişiler bir şekilde Yunanistan’da mahsur kaldı.

Bu insanların sayısı giderek fazlalaştığı için bu Atina merkezdeki kira talebini fazlalaştırdı ve fiyatları yükseltti.

Kira İstatistikleri Maalesef Doğruyu Söylemiyor

Ben sahadayım, istatistikleri takip ederim, ancak gördüklerimle okuduklarım arasında ayrışma olduğu zaman gördüklerime daha fazla inanır, bu farkın neden, nereden kaynaklandığına akılcı bir çözüm bulmaya çalışırım.

İstatistikler, Atina merkezdeki kira talebinin %7 düştüğünü gösteriyor. Emlak danışmanı olarak bana göre, Türkçe meali, şudur :

Mültecilerin yüzde %30 luk bir kısmı, Atina’daki sözde kar amacı gütmeyen kuruluşların yardımlarından kirasını karşılamaktadır. Bu kiralamalar resmi kira kontratı ile yapılmakta, ve dolayısı ile kayıtlara geçmektedir.

Diğer kısmı, kontratsız ve gayrı resmi şekilde kiralama yapmaktadır. Bu veriler istatistiklerde gözükmemektedir.

Resmi istatistik rakamlarına göre, Atina merkezinde kira talebi -%7, Güney semtlerinde -%5.7, Pire -%3.5

Atina merkezde yerleşen mültecilerden dolayı orada yaşayan ve bu gelişmeden huzursuz olan lokal Yunanlıların çoğunluğu Atina’nın batısında metro ve kitle ulaşım yerlerine transfer oldu.

Batı Atina kira talebi artışı istatistiklerinde %15 fazla gözükmesinin sebebi budur.

Sonuç : Atina’nın merkezinde bulunan ve mültecilerin kaldığı semtlerde hem kira talebi yükseldi, hem de fiyatlar artış trendi gösterdi. Şu anda mobilyasız bir evin kirası ortalama 300 ile 400 Euro karşılığında seyretmektedir.

Mobilyalı, elektrik, diğer sabit giderler, dahil olmak üzere kira fiyatları ise 500 ile 600 Euro arasındadır.

Atina Merkez Ev Kiralama Maliyeti

Yunanlı Lokallerin Oluşturduğu Kira Talebi

Korona sağlık krizi, Yunanlı lokalleri değişik şekillerde etkiledi.

• Uzaktan çalışma şekli bir çok şirket tarafından daha da karlı olduğu için devam ederse, bir çok insan daha büyük bir eve taşınarak, çalışma odası olan bir ev tercih edecek.

• Evden işe gitmek zorunda olmayan bir çok insan, yaşam kalitesinin daha yüksek olduğu, şehrin biraz dışına gitmek konusunu değerlendirip, gerçekleştirme konusuna artık daha sıcak bakıyor.

• Müstakil ve daha az insan ile irtibatın olduğu, bahçeli, daha bağımsız evlere daha fazla rağbet var.

Emlak odalarının istatistikleri değerlendirildiğinde, lokal Yunanlıların, senelik, kira talebi 20.000 rakamını gösteriyor.

Yani her sene 20.000 tane yeni kira kontratı gerçekleşiyor.

Sahada gördüğüm gerçek şu : Yunanlı lokaller, mültecilerin yoğunlukta olduğu semtlerden, mültecilerin olmadığı semtlere doğru gidiyor.

Yunanlı lokaller, daha yeni ve daha iyi yaşam şartlarının bulunduğu evleri tercih etmektedir.

Pandemi döneminden önce Airbnb ve booking gibi kısa dönemli kiralama platformları yüzünden bir çok eski ev renove edildi ve artık kiracıların standartları daha yüksek . Atina merkezdeki turist yoğun yerlerden uzakta olan evler bile kısa dönemli kiralama platformlarından pay alabilmek için renove edildi.

Artık eski ama renove edilen evde kalmak dışında, insanlar yeni evleri de istemeye başladı. Yeni inşa edilmiş evler artık kiracıların radarı içine girdi.

Peki yeni evler ne durumda ? Yeni inşaatlar var mı ?

Yeni İnşa Edilen Evler Yeterli Mi ?

Yunanistanın 2008 ile 2016 seneleri arasındaki, büyük krizde yeni yapılan evler ve yeni inşaatlar tamamiyle durdu. Yaklaşık on sene yani 2008 senesinden 2018 senesine kadar, abartılı olacak ama Atina’da çivi bile çakılmadı.

O dönemde duran, yeni inşaat üretim faaliyeti bu zaman aralığı döneminde mülk satın alma ve mülk kiralama talebinin durmadığından dolayı, şu andaki talebi karşılayacak noktada değil ve şu andaki talebi çok geriden takip ediyor. Atina genelinde 2018 senesinden sonra, yeni üretilen, yeni inşa edilen bina sayısı tüm Atiki bölgesinde 2.500 olarak düşünülür. Attiki bölgesi Atinanın içinde bulunduğu geniş bölgeye verilen isimdir.

Yukarıdaki tabloda %22,2 nin sayı olarak, kırılımı şöyledir.

Güney semtlerindeki yeni bina sayısı yaklaşık olarak :

Glifada 110 , Palaio Faliro 65, Alimos 50, İlioupoli 55, Nea Smirni 32, Voula 34, Agios Dimitrios 18, Vouliagmeni 26, Elliniko 15, Argiroupoli 18 . Kalan 130 yeni bina ise Güney Atina’nın diğer semtlerinde inşa edilmiştir.

Yukarıdaki istatistik değerleri alınan inşaat izinleri sayılarıdır. Bir çok bina inşaatı bitmeden, satılmıştır.

Her binanın ortalama 8 dairesi olduğunu varsayarsak. Toplamda 4.000 yeni daire üretilmiştir.

Toplam üretilen daire sayısının büyük bir kısmı yabancılar tarafından satın alınmıştır. Bunlardan yarısı boş tutularak, yatırımcıların kendi kullanımı için bekletilmekte, geri kalan kısmı kiraya verilmek üzere değerlendirilmektedir.

Yunanistan Atina Ev Konut Fiyatları – Yeni İnşaat, Yeni Binalar

 

Sahadaki tecrübeme dayalı olarak yeni evler ve semtler konusunda size biraz bilgi vereyim.

Yepyeni değil biraz daha kolay anlayabilmemiz için onbeş seneye kadar olan ev sayısı ile ilgili bilgiler aşağıdadır.

Argiroupoli Bina Yaşı Değerlendirmesi

Yeni binalar yok denecek kadar az , eski binalar çok fazla ancak satılık ve kiralık ev sayısı çok düşük.

Voula, Vuliagmeni, Kavouri Semtleri Bina Yaşı Değerlendirmesi

Son senelerde yapılan yepyeni bina sayısı takriben 100, buradaki daireler daha fazla lüks şekilde, renove edilmiş daireler. Yabancı alışları bu bölgede yüksek olduğu için, Yunanlılar istese de, bu semtlerde mülk satın almak açısından geride kalıyor.

Ano Glifada Semti Bina Yaşı Değerlendirmesi

2000 senesi sonrası binalar sayı olarak, daha fazla, Yunanlı lokaller ve yüksek düzeyli işlerde çalışan expatlar bu bölgeyi tercih ediyor. Glifada çok lüks bir semt olduğu için, biraz daha düşük bir çözüm olarak sunulan bir semt bölümü olan Ano Glifada ulaşım ve sosyal yaşam anlamında tüm ihtiyaçlara cevap verecek bir semttir. Yeni mülk, bina sayısı ihtiyaca cevap vermekten çok uzakta. Mülk arzının az olduğunu anlayan arsa sahipleri, arsa fiyatlarını yüksek tutarak fayda sağlamaya çalışıyor.

Nea Smirni Bina Yaşı Değerlendirmesi

15 senelik mülk, bina sayısı yeterli değil. Yunanlılar için şehir hayatı ihtiyaçlarını karşılayan, yabancıların olmadığı lokal Yunanlıların çok olduğu Nea Smirni semtinde, eski dairelerin çoğu yenilendi ve pazara sunuldu. Yeni inşaat sayısı çok az ve yeni inşaat yapılacak arsa sayısı nerede ise hiç yok.

Agii Anargiri, Ano Liosia, İlion, Kamatero, Petroupoli; Haidari Bölgeleri

Yeni bina sayısı çok az. Merkeze ve metro bağlantısı olmadığı için şimdiye kadar Merkezde yaşanan fiyat rallisinden uzakta kalmış semtlerden. Önümüzdeki dönemde yapılması planlanan metro ulaşımı, semtlerin durumunu değiştirecek. Semt olarak yakından takip edilmesi gerektiğini düşünüyorum.

Vrilisia, Bina Yaşı Değerlendirmesi

Yeni bina sayısı Attiki semti ile orantılı olarak fazla, on beş yaşına kadar mülk sayısı fazla. Yunanlıların ağırlıkta olduğu bir semt mülteci ve yabancı hiç yok.

Pire Semti, Bina Yaşı Değerlendirmesi

Yeni bina sayısı nerede ise hiç yok, on beş seneye kadar mülk sayısı çok çok az. Pire önümüzdeki dönemde, emlak anlamında, yeni metro hattı ve yapılması planlanan yeni düzenlemeler sonucunda çok önemli ve geleceği olan bir semttir. Yakından takip edilmesi gerekir. Yabancı sayısı merkez pirede çok azdır. Lokal Yunanlıların fazla olduğu bir semttir.

Atina’da Kiralar Ne Kadar?

Yunanistan’da ev almanız durumunda, oturma izniniz olsa da olmasa da, size ait olan ve satın aldığınız evi kiralayabilirsiniz ve eviniz size kira getirisi sağlar.

Kira getirisi bölgeden bölgeye, satın almış olduğunuz evin durumuna, lokasyonuna, büyüklüğüne, bulunduğu kata göre değişir.

Atina’da Kira Fiyatları Neye Göre Belirlenir

Eski okul emlakçıların dediği gibi emlak kaynağa yakınlığına göre değerlidir. Kaynak her ülkeye, her bölgeye, her duruma göre değişir.

Eğer tarım arazisi alacaksanız kaynak su, şehir merkezinde bir yer alacaksanız kaynak ulaşım araçlarıdır.

Kaynak genel olarak böyledir ancak herkese göre değişen bir olgudur.

Atina son iki sene büyük bir emlak talebi ile karşı karşıya kaldığı için kira fiyatları sürekli artmaktadır.

Konut geliri kira çarpanı Atina’da semtten semte değişmektedir.

Yunanistan’da Atina’da Kira Çarpanı Ne Kadardır?

Atina’nın güneyinde Glyphada, Voula , Vouliagmeni semtlerinde 150 ile 230 civarındadır.

Küçük ve şehrin merkezinde ise durum değişiktir şehrin içindeki küçük dairelerde kira çarpan oranı 100 ile 150 arasındadır.

Kısa Süreli Kiralama Geliri Yunanistan Atina’da Ne Kadar?

Kısa süreli kiralama durumunda ise tablo çok değişir. Kısa süreli kiralamalar sadece turistik bölgelerde yapılabiliyor.

Örnek olarak Akropolis bölgesine yakın bir yerden alınacak bir daire içi renove edildikten sonra masraflar çıktıktan sonra 90 ile 100 kira çarpanı getirisi sağlar.

Yunanistan’da çok çok fazla bir turist akını olduğu için ve otel altyapısı bulunmadığı için devlet airbnb tarzındaki yerlere vergi uygulamamaktadır. Dolayısıyla kısa süreli kiralama yolunda şu anda kira vergisi de ödenmemektedir.

Atina Güney Semtleri Kira Fiyatları

24 – Moshato, 20 – Kalithea, 27 Palaio Faliro, 26 Nea Smirni, 7 Alimos, 4 Agios Dimitrios, 7 Alimos, 14 Elliniko Argiroupoli, 12 Glifada

Agios Dimitrios – Atina Semtleri Güney Kira Fiyatları

Eski evler 5 ile 7 Euro/metrekare . 15 yaşından daha büyük evler.

Yeni evler 8 ile 12 Euro / metrekare. 15 senelik evler

Sosyal anlamda, orta düzey insanların kaldığı, kapladığı alan itibarı ile büyük, yeni jenerasyon mültecilerin bulunmadığı bir semttir.

Agios Dimitrios – Konum

Sahile yakın değildir. Sintagmaya 6 kilometre uzaklıktadır. Merkez ile Glifada’nın tam ortasındadır.

Agios Dimitrios – Emlak Açısından Ne Durumdadır?

16/05/2021 itibarı ile tüm satılık mülklerin sayısı 900, tüm kiralık evlerin sayısı 100 civarındadır.

Yeni 2021 senesinde yapılan ve satışa çıkmış bina sayısı yaklaşık 10 adettir. Yeni yapılmış mülklerin metrekare fiyatı 3000 ile 3250 Euro civarındadır.

Agios Dimitrios Ulaşım

Semte ulaşım kolaydır. Atina’nın güney bölgelerini merkeze bağlayan Vouliagmenis caddesi üzerinden araba ile ulaşılabilir. Metro istasyonu açısından Agios Dimitrios Metro istasyonu, semtin kuzeyini Atina şehrinin diğer semtlerine bağlar. Agios Dimitrios semti Sintagma meydanına 6-7 kilometre uzaklığındadır. Metro istasyonu ile gidilirse 9 dakika içinde Sintagma meydanına varılır. Agios Dimitrios Semtinde Atina’nın en büyük alışveriş merkezlerinden Metro Mall bulunmaktadır.

Alimos – Eski evler 6 ile 11 Euro/metrekare. Yeni evler 8 ile 12 Euro/metrekare.- Lüks bir semttir

Argiroupoli – Eski evler 6,4 ile 9,8 Euro/metrekare . Yeni evler 9 ile 12 Euro/metrekare – Orta düzey + bir semttir.

Vari – Eski evler 7 ile 10 Euro/metrekare . Yeni evler 9 ile 12 Euro/metrekare – Lüks bir semttir

Vironas – Eski evler 5 ile 7 Euro/metrekare. Kiraya verilen veya verilecek olan yeni binaların sayısı çok çok az olduğu için herhangi bir öngörü ve fiyat aralığı veremiyorum.

Vula – Eski evler 8 ile 14 Euro/metrekare. Yeni evler 11 ile 16 Euro/metrekare . Vula Güney Atina İlçeleri semtleri içinde lüks bir semttir.

Voulagmeni – Eski evler 9 ile 15 Euro/metrekare . Yeni evler 11 ile 15 Euro/metrekare. Vouliagmeni de Vula ilçesi gibi Güney Atina semtleri içinde lüks bir semttir.

Glifada Ano – Üst Glifada, Vouliagmenis caddesinin üst tarafında kalan bölümüne verilen ano yani üst anlamına gelen betimleme geniş Glyfada bölgesinin üst kuzey bölümünü ifade eder. Eski evler 7 ile 10 Euro/metrekare. Yeni inşaa edilmiş evler ise 10 ile 14 Euro/metrekare fiyat aralığı içinde kiraya verilir. – Ano Glifada Vula, Vuliagmeni veya Glifada Merkez gibi lüks bir semt kategorisinde olmamakla birlikte, sosyal anlamda yüksek düzeyli insanların kaldığı bir semttir.

Glifada Aigli – Glifada Eksoni, bu her iki bölge Glifada semtinin yeni alt bölgeleri, olduğu için çok fazla eski daire ve bina yoktur. Bölge ile ilgili tutarlı bir fiyat aralığı tespit edemedim. Genelde mal sahiplerinin kendilerinin uygun bulduğu fiyat üzerinden kiralamalar gerçekleşmektedir. Glifada eksoni müstakil ve lüks evlerin bulunduğu bir semt olması açısından, şehir kalabalığından uzakta olmak isteyen insanlar tarafından tercih edilir. Semte oturanlar ve sakinler bir ekmek almaya bile araba ile gitmeyi zor görmeyen insanlardan oluşur. Glifada’nın bu bölümünde oturanlar en küçük gereksinimlerini araç ile gerçekleştirmek zorundadır. Bildiğimiz anlamda bakkal manav ve supermarket erişiminin henüz gelişmediği bölümlerdir.

Glifada golf bölümü, Glifada nın alt yani Vouliagmenis caddesinin alt tarafında sahile yakın bölümdedir. Glifadanın eski havaalanı kısmına doğru olan bölümde, çok çok büyük bir golf kulübü olmasından dolayı bu ismi taşır. Çok zengin ve ünlü işadamlarının kaldığı bir semttir. Sessiz gözden uzak ama Glifada gibi canlı ve etkileyici, bir semtin merkezine yakın olmasının bütün avantajlarını taşır. Eski evler 9 ile 12 Euro/metrekare ile kiralanır. Yeni evler 12 ile 18 Euro/metrekare fiyatı ile kiralanır.

Glifada merkez – Glifada merkez, canlı, etkileyici , üst tarafları sessiz ve sakin ancak çok büyük bir merkezi olan Bağdat caddesine benzettiğim bir semttir. Glifada her ne kadar denize yakın olan bir semt ise de denize yakın bölümü değil, denizin biraz daha uzağında olan bölümü değerli ve pahalıdır. Yunanistan’da ve Avrupa’da bulunan tüm markalar semtin çarşısında mağaza açmak için yarış içindedir. Güney Atinanın en önemli, en prestijli, en lüks semtlerinden biridir.

Gece hayatı çok gelişmiş olan Glifada, Kifisia semti ile birlikte en bilinen prestijli semtidir. Glifada güneyde denize yakın, Kifisia ise Kuzeyde olmak üzere Atina’nın en prestijli semtleridir. Glifada’da kiralar eski evlerde 8 ile 15 Euro/metrekare . Yeni binalarda ise 12 ile 18 Euro/metrekare fiyatı düzeyinde kiralanır.

Elliniko – Eski evler 8 ile 11 Euro/metrekare . Yeni evler 9 ile 21 Euro/metrekare

Zografou – Eski evler 5 ile 8 Euro/metrekare. Yeni evler 7,5 ile 9 Euro/metrekare

Kavouri – Eski evler 15 ile 27 Euro/metrekare. Yeni evlerde herhangi bir barem yok. Mal sahibi piyasası belli başlı ve tutarlı bir kira ücreti yok.

Nea Smirni – Eski evler 6 ile 8 Euro/metrekare . Yeni evlerde ise 8 ile 11 Euro/metrekare.

Paleo Faliro – Eski evler 7 ile 10 Euro/metrekare. Yeni evlerde ise 9 ile 15 Euro/metrekare.