Yunanistan’da Nereden Ev Satın Almalısınız ?
Son dönemde Yunanistan emlak piyasasında en çok rağbet gören, en çok istek alan bölgelerden önce, hangi ülke vatandaşlarının daha çok talep gösterdiği konusunda bilgi vermek istiyorum.
2021 senesi Yunanistan emlak piyasası açısından çok değişik bir sene oldu.
Bu yeni dönemde ezberler kırılıyor ve emlak piyasası konusunda rutin yön artık eskisi gibi değil.
Yunanistan emlak piyasası aktörlerinin yarısından fazlası yabancı alıcılardan oluşuyor.
Pandemi döneminde, ki bu dönemi iki sene olarak düşünürsek, bu dönemde alım satım yapan kişiler ağırlıklı olarak Yunanlı lokal yatırımcılar oldu.
Yabancı yatırımcılar hangi ülkelerden geliyor ?
İngiltere
İngiliz vatandaşları : Brexit sonrası Yunanistan emlak piyasasına gözle görülür şekilde en çok talep gösteren ülke vatandaşları İngilizler oldu . İngiliz vatandaşları daha çok yazlık olarak telakki edilecek bölgeleri tercih etti.
Emlak alımı ile ilgili olarak orta yaş üstü kişiler, daha rahat ve yaşam kalitelerini arttıracak yatırımlar yapmayı tercih ediyor.
İngiliz vatandaşlarının çoğu yatırım amaçlı değil, kendilerinin kalacağı, yaşamlarını idame edecekleri mülkler ile ilgileniyor.
İspanya
Outsider diyebileceğimiz şekilde, hiç kimsenin beklemediği bir gelişme ile İspanyol vatandaşları, geçen seneye oranla en büyük talep artışını gerçekleştiren ülke.
Almanya
Almanya Yunan diasporasının çok yüksek olduğu bir ülke, Almanya’daki Yunan kökenli vatandaşlar bu sene de geçmiş senelerdeki taleplerini devam ettiriyor. Yunan kökenli vatandaşlar dışında, Alman pasaportu sahibi olan Türk vatandaşları ise Almanya’dan gelen vatandaşların içinde yükselen bir trend gösteriyor.
Alman pasaportu olan Türk vatandaşları, Türkiye’ye yakın adalardan Samos’u tercih ediyor ve duyumlarımıza göre talep yavaş ama sabit bir şekilde artıyor.
Alman vatandaşlarının Yunanistan’dan mülk alma talebi bu sene, geçen seneye oranla yaklaşık %70 artmış durumda.
Amerika
Amerika da aynı şekilde, Yunan kökenli vatandaşların çok olduğu bir ülke. Geçen seneye oranla Amerikan pasaportu sahibi olan yatırımcıların emlak satın alma talebi %20 artmış durumda .
İspanyol, Alman ve Amerikan vatandaşlarının talepleri, yatırım amaçlı olsa da daha çok kendi kullanımları için satın aldıkları mülklerden oluşuyor.
İsrail vatandaşları
İsrail vatandaşları son 5 senedir, Yunanistan’dan yatırım amaçlı mülk satın alması gerçekleştirmektedir.
İsrail vatandaşlarının golden visa diye tabir ettiğimiz yatırım yolu ile oturum izni almak gibi bir amaçları yok.
Asıl amaçları yatırım amaçlı, kira getirisi sağlayabilecekleri ve eski şekilde aldıkları daire ve binaları yenileyerek satma yolu ile kar amaçlı işlemler gerçekleştirmektedir.
En çok rağbet gören şehir ve bölgeler
Atina şehir merkezi
Atina merkezde en çok rağbet gören bölge ve semtler
Kolonaki – Likabetus, Atina tarihi merkez üçgeni , Pagrati , Ampelokipi, Kipseli , Neos Kosmos ve Nea Smirni semtleridir.
Atina güney şeridi : Alimos, Kalamaki, Glifada, Voula, Vouliagmeni
Halkidiki ve Selanik şehrinin dışındaki bölgeler
Yunan adaları Kikladlar :
Kiklad adaları basitçe anlatmak gerekirse, Girit adasının kuzeyinde bulunan adalar topluluğudur.
Kiklad adalarının baş, başkent adası Siros adasıdır. Dünya turizmi içinde en çok tanınmış olan Mikonos ve Santorini kiklad adaları arasındadır.
Diğer kiklad adaları : Amorgos , Anafi , Andros, Antiparos, Delos , İos , Kea , Kimolos , Kithnos , Milos , Naksos, Paros , Folegandros, Serifos, Sifnos , Sikinos, Siros, Tenos ve Thera dır.
Yukarıda bahsettiğim kiklad adalarından en çok rağbet gören ve en fazla talep edilen adalar ise Naksos, Paros , Mikonos , Santorini ve Siros adalarıdır.
Selanik için durum şöyledir
Selanik merkez, Tumpa, Analipsi , Botsari , Faliro, İpokratio ve Ano Poli semtleridir.
Halkidiki rağbet gören bölgeleri , Kasandra, Sithonia, Kallikratia, Pallini ve Mudania dır.
Yukarıda bahsettiğim ülke ve semtler son iki senedir elde ettiğimiz istatistiklerden çıkartılmıştır.
Korona yüzünden Yunanistan’a giriş yapamayan Çin ve Türk vatandaşları ise çok kısa süre içinde kısıtlamalar kalkar kalkmaz taleplerine devam edecektir.
Pandemi Yunanistan’daki Emlak Piyasasını Etkiledi Mi ?
Aşılama miktarlarının artması ve ülkenin yarısından fazlasının aşılanmasından sonra, kısıtlamaların kalkması ile birlikte Korona pandemisi hayatımızdan yavaş yavaş çıkmaya başladı.
Eldeki tüm verileri topladıktan sonra, pandemi ve korona’nın Yunanistan emlak piyasasındaki fiyat artışını çok az bir şekilde etkilediğini ancak genel fiyat düzeyi bağlamında artışın devam ettiğini söyleyebilirim.
Golden visa, golden vize, yatırımcı vizesi şeklindeki yatırımların adedinde azalma olduğunu gözlemlememize rağmen, uzaktan ve vekalet yolu ile satın almaların devam ettiğini söyleyebilirim.
Golden visa ve yatırım yolu ile oturum izni işlemleri dışında bütün pandemi döneminde İsrail ve Lübnan vatandaşları ise işlemlerini devam ettirdi.
Pandemi ile ilgili gerçekleşen en büyük değişim fiyatlar genel düzeyinde olmadı, işlem adetlerinde büyük bir düşüş yaşanmadı. Pandemi yüzünden değişen tek parametre bana göre bölgesel anlamda değişiklik olduğunu, lokallerin şehrin içinden çıkıp daha fazla şehir dışında ama şehre ulaşım anlamında yakın yerlere gittiğini gözlemliyorum.
Yurtdışındaki yatırımcılar ise bu konu ile alakalı olarak halen airbnb ve booking tarzındaki kısa dönemli kira platformlarından getiri sağlayan mülklere talep gösterdiğini söyleyebilirim.
Başlığımıza geri dönecek olursak
Yunanistan’da nereden ev almalısınız sorusunun cevabı çok basit ve net bir şekilde ifade etmek gerekirse;
Yunanistan’da Satın Alacağınız Mülkten Beklentiniz Nedir ?
Eğer yatırım ve kira getirisi anlamında bir beklentiniz var ise, Atina’nın merkezinden satın alma gerçekleştirmeniz gerekir.
Alınacak mülk ile ilgili olarak kısa dönemde kira geliri çok önemli değilse, ve alınacak mülkte kendiniz kalmanız ihtimali var ise, Atina’nın güney şeridindeki Alimos, Kalamaki, Glifada, Voula , Vouliagmeni semtlerine göz atmanızı öneririm.
Uzun dönemde fiyat artışı beklentiniz var ise mutlaka Pire bölgesini radarlarınıza eklemeniz çok iyi olur.
Yunanistan’da Emlak Fiyatları Yükselir Mi ? Azalır Mı ?
Yukarıdaki tabloda Avrupa fiyat ve kira endeksi grafiğinde hem kira fiyatlarının hem emlak fiyatlarının arttığını görebiliriz. Yukardaki tabloda ülkeleri ayrı ayrı görme imkanımız olmadığı için aşağıdaki tabloda ülke bazında fiyat artışlarına bir göz atmakta fayda var .
Piraeus Bank Raporuna Göre Yunan Emlak Piyasasındaki Beklentiler Nasıl ?
Piraeus bank Yunanistan’ın 4 büyük bankasından biri. Piraeus bankası’nın yayınladığı öngörü raporu’na göre
2027 senesine kadar yıllık bazda %4.9 luk bir fiyat artışı bekleniyor.
Banka bu artışı ekonomideki düzelmeye bağlayarak, projeksyonlarında Yunan bankalarının bundan sonraki senelerde, kredi kullanımlarının artacağını, bunun ise fiyatlar genel düzeyini arttıracağını öngörüyor.
Bu rapora göre Yunanistan emlak fiyat endeksi, yeniden 2007 düzeylerine geri gelecek şekilde şekillenecek.
Fiyat indeksinin 2007 senesi düzeylerine gelmesi ile ilgili olarak diğer argümanları ise fiyatların olması gerekenden daha düşük olduğu ve bununda zaman derinliğinde fiyatların, salınarak yukarı doğru gideceği yönünde.
Yeni yapılan inşaatlar ve yeni binalar ile ilgili veriler de bu raporu destekler nitelikte.
2019 senesinde 6,044 inşaat izni başvurusu
2020 senesinde 6,915 inşaat izni başvurusu gerçekleşti.
Geçmiş rakamlara bakacak ve geçmiş rakkamlarla karşılaştırma yapmak gerekirse
2012 senesinde inşaat izni başvuru sayısı 9,066 olarak gerçkleşmişti.
Pandemi döneminde düşen gayrısafi milli hasıla oranları karşılığında bu sene istenen ve talep edilen inşaat izinlerinin sayısının fazla olması da, emlak piyasası aktörleri dışında, inşaat şirketlerinin de piyasaya güvendiğini ve beklentilerin iyi olduğu gerçeğini desteklemektedir.
Bank Of America Raporu Neler Söylüyor ?
Buna benzer bir rapor, Bank of America dan da geldi ve aynı şekilde Yunanistan’da emlak sektörünün iyi bir düzeyde olduğunu ve bundan sonra yönün sadece yukarı doğru gideceği yönünde öngörüler bulunmakta.
Bank of America raporunda, bu artışı ve iyimser havanın oluşmasında devletin yani kanun koyucunun gerçekleştirmiş olduğu yapısal reformlar, yeni inşaatlarda tahsil edilen katma değer vergisinin muaf edilmesi ve senelik emlak vergilerinin yarıya düşürülmesinin emlak piyasasına güven kazandırdığını belirtmiş.
Sonuç Olarak Son Durum Nedir ?
Her hâlükârda, piyasadan ve sahadan gördüğüm, duyduğum kadarı ile bankalar artık emlak satın alma aşamasında, kredi verme koşullarını hafiflettiği ve kredi verme konusunda artık çok katı davranmadığı duyumlarını alıyorum.
Kısa dönemde takip ettiğim verilerin başında şu anda ve sene sonrasına kadar kısa dönemli kiralama platformları olan airbnb ve booking gelirlerinin seyri olacak.
Airbnb ve booking gibi kısa dönemli platformların olumlu ve iyi gelirler getirmesi durumunda, Piraeus bankası ve Bank of America raporlarının öngördüğünden daha hızlı bir artış olması ihtimali çok yüksek.
Bence şimdilik en belirleyici öncü gösterge kısa dönemli kiralama şirketlerinin performansı ile kanun koyucunun yani devletin, satış ve satın alma işlemlerinin basitleştirilmesi konusundaki çabası olacak.
www.investgreece.gr
Yunanistan Emlak Danışmanı
Kosta Arslanoğlu
