Atina'da Kira Fiyatları Neden Düşmüyor ?
Yunanistan’da 2008 ekonomik krizinde, inşaat üretimi tamamiyle durdu ve yaklaşık on sene yeni bina üretimi gerçekleşmedi. Yunanistan’da yeni inşaatlar 2019 senesinden sonra yapılmaya başlandı ve her sene, üretim miktarı artmaktadır.
Normal kira ile kiralanan evlerin sayısı geçmişte bile yeterli değildi. Bu evlerin büyük bir kısmı satılıp airbnb veya booking gibi kısa dönemli kiralama şekline girdikten sonra normal kiralama konusunda çok çok büyük bir arz sorunu ile karşılaşıldı.
- Yapılan renovasyon ve alınan mobilyaların fiyatının yüksek olması ve uzun süreli kiralamada eskime, aşınma ve zarar görme riskinin sabit kirada daha yüksek oluşu
- Gelir düzeylerinin yüksek olmasından dolayı turizm artışını bekleyebilecek finansal güce sahip olmaları ve airbnb açılır açılmaz 3 sene derinliğinde normal kiraya oranla gelirin daha fazla olacağı beklentisi .
- Daire satışı durumunda boş bir dairenin, içinde kiracı olan bir daireden daha hızlı satılabileceği gerçeği. Satış sürecinde ev gösterme konusu içinde kiracı olduğu zaman çok zorluk çıkartmaktadır.
- Kirasını ödemeyen bir kiracıya denk gelme riski ve bunun kira zararları ile mahkeme masrafları
- Pandemi dönemindeki belirsizlikten dolayı evlerini satma aşamasında olan evler kira piyasasından çıkmış olan mülklerdir .
- Pandemi dönemindeki airbnb gelirleri sıfırlanmadı . Az çok normal kira gelirine yaklaşan çok fazla ev bulunmaktadır ve düşük fiyatla satış gerçekleşmesine rağmen masraflarını çıkartmaktadır.
- Kira kontratı mülk sahibinin özgürlüğünü kısıtlayan bir gelir şeklidir, ve kira kontratı zamanı belirlenmiş olsa bile kiracı bazı durumlarda bu zamanı lehine kullanarak kaldığı evden çıkmamazlık edebilir. Kiracı kirasını ödediği sürece mal sahibi kiracıyı çıkartamaz
Atina Şehri mülteci sayısının sayısının son senelerde şehrin kaldırabileceğinden çok çok fazla düzeydedir.
Yunanistan’a gelen veya burayı geçiş yeri olarak düşünen mültecilerin büyük bir oranı Atina’ya gelmektedir.
Bu insanlar eninde sonunda daha ucuz yerlerden ev kiralar. Lokal mal sahipleri genelde bu insanlara ev kiralamak istemediği için normal kira ücretinden daha fazlasına kalmak zorunda kalmaktadırlar.
Sayının çok çok fazla olması da bu talebin fiyatların yükselmesine sebep olmaktadır.
O bölgelerde kalan ve mültecilerin çok olduğu yerden gitmek isteyen lokal kiracılar diğer semtlere giderek
o bölgelerdeki talebi fazlalaştırır. Bu genel olarak Atina şehrinde bir zincirleme reaksiyon oluşturdu.
– Genel ekonomik durum ve fiyatlar genel düzeyi
2008 krizi Yunanistan’da derin yaralar bırakmış bir dönemdi. O dönemde ekonomik şartlar tüm dengelerin alt üst olmasına sebep oldu.
O zamanki belirsizlik ve yokluk ortamında kira fiyatları nerdeyse yarıya kadar düştü . * Aşağıdaki grafik Bank of Greece istatistikleri ışığında kira fiyat düzeyini göstermektedir.
2016 senesinde Yabancıların Oturum Alma ve golden visa süreci ile birlikte önce mülk satışları başladı ve mülk fiyatları talebe dayalı yükselmeye başladı .
Fiyat yükselişleri kira fiyatlarına gecikmeli olarak yansıdı. O dönemde kirası başlayan evlerin kontrat zamanı bulunduğumuz dönemde bitiyor ve artık
mal sahipleri kira artırımı yerine ( düşük bir kira artışı ) evi boşaltıp çok daha yüksek kira ile yeni kiracı bulmayı tercih ediyor.
– Yeni satın alınmış , harap veya renovasyon geçirmiş evler
2018 ile 2020 senesi arasındaki dönemde alınan eski evlerin renove edilmesi ve renovasyonda aşırıya kaçan maliyetlerin kira fiyatına yansıması
– Dairelerin kalite artışı
Airbnb yüzünden gerçekleşen renovasyonlar genel olarak evlerin kalite ortalamasını yükseltti .
– Bankaların kredi kullandırma oranı
Bankaların gayrimenkul alım, gayrimenkul üretim sürecinde kredi vermemesi , lokal müşteri, inşaat şirketlerini ve diğer aktörleri piyasadan uzak kalmalarını ve
dolaylı olarak gayrimenkul üretiminin düşük kalması , üretilecek mülk sayısının fazla olmamasına sebep oluyor.
Kiraların yüksek oluşu yüzünden daha yüksek kredi ile de olsa ev alan Yunanlıların sayısı arttı
– Lokal ve yurtdışında yaşayan Yunanlıların piyasaya girişi
Yunanlılar 2016 da yabancılar mülk satın alırken o zamanki hükümete güvenmedikleri için mülk alımı yapmadılar, çoğu paralarının yurtdışında kalmasını tercih etti .
Yunanlılar son bir senedir piyasada etkin bir rol kazanmıştır. Kişisel tecrübemden söylüyorum geçen sene bir çok Türk müşterimin 2016-2018 döneminde de aldığı evleri
üzerine %20 – %40 üzerine koyarak lokal Yunanlılara satış işlemi gerçekleştirdik.
Mültecilerin fazlalaştığı bölgelerden gitmek isteyen lokaller yine talebi arttırdı.
– Kullanılmış evlerin kalite standart düzeyi
– Airbnb yüzünden gerçekleşen renovasyonlar genel olarak evlerin kalite ortalamasını yükseltti
Renovasyonu gerçekleştiren şirketler kaliteyi arttırarak daha fazla gelir elde etti ama sonuçta ortalama daire kalitesi yükseldi .
Renove edilen evler genel standartların yükselmesi fiyatların artışına baskısını devam ettiriyor.
– Lokallerin satış bacağındaki öngörüleri
Son olarak şu andaki hükümetin yönetim şekli ve ekonomik hayata karşı aldıkları önlemler, ekonomi aktörlerinin olumlu beklenti içinde olmalarını
sağladı ve geçen zaman içinde bu pekişme devam ediyor. Dolayısıyla mülk sahipleri ekonominin daha da iyi gideceği beklentisi içinde mülkleri ile alakalı beklentilerinin ergeç gerçekleşeceğini umarak fiyat düşürmek eğilimine girmemektedir.
– Yabancı alışları Pandemi Dönemi
Pandemi döneminde yabancı alışları durmadı.
Yabancılardan Çinliler ve Türkler önemli oranda azalma gösterdi .
Orda boşalan talebi Yunanlı lokaller doldurdu , İsrail, Lübnan ülkelerinden gelen müşteriler hiç durmadı .
Pandemi öncesi hem kira fiyatlarında, hem de mülk fiyatlarında bir düzeltme olacağını öngörmüştüm .
Atina, Avrupa genel fiyatlarına göre hala ucuz ve alım satım yapılabilme potansiyelini devam ettiriyor.
Avrupada pandemi dönemi dolayısıyla beklenen finansal genişlemeden bu sefer Yunanistan da faydalanacak.
Bu finansal genişlemede paranın ciddi bir miktarı , gideceği yön gayrimenkul sektörünü gösteriyor
Bu gerçekler ışığında mülk fiyatlarının, ileriki dönemde yavaş ama salınarak yukarı çıkacağı şeklinde değiştiriyorum.
Yunanistan’da Pandemi Emlak Fiyatlarını Etkilemedi … metnini okumak için tıklayın
www.investgreece.gr
Kosta Arslanoğlu
Yunanistan Emlak Piyasası Bilgisellerimiz Listemize Eklenmek ve Aylık Raporlarımıza Ulaşabilmek İçin [email protected] adresine kayıt olmak istediğiniz belirten bir elektronik posta göndermeniz gerekmektedir
