İzleyicilerimizin bize sık sorduğu sorularla başlamak gerekirse :
Yunanistan Oturum İzni Nedir ?
- Oturum izni beş yıllık sadece oturum izni verilen bir ikamet iznidir.
- Oturum izni ile ilgili yanlış bir izlenim bulunmaktadır.
- Beş senelik olarak söylenen ve beş sene ile sınırlı olduğu düşünülen oturum izni sınırsız bir oturum iznidir.
- Beş senede yenilenen oturum izni kartlarıdır.
- Kanunda perminent residence olarak tabir edilen oturum izni sınırsız bir oturum iznidir.
- Mülk sizde kaldığı sürece oturum izni hakkınız siz hayatta kalana dek hakkınız olarak kalmaktadır.
Yunanistan Oturum İzni çeşitleri hangileridir ?
Oturum izni değişik şekillerde olabilir.
- Mülk üzerinden , mülk yatırımı yolu ile alınan oturum izni
- Finansal araçlar, üzerinden alınan oturum izni programları bulunmaktadır.
Yunanistan altın vize programında çalışma izni bulunmamaktadır.
oturum izni çalışma olanağı vermemektedir
Yatırım mülk üzerinden yapılacaksa, satın almada gerçekleşen masrafları içermez.
Mülk fiyatında varsa KDV içermez, alım satım masraflarını içermez .
Mülkün veya mülklerin toplamının net bir şekilde, 250.000 euro olması gerekir.
Yunanistan Oturum İzni Programında Mülk Tipi ve Mülk Sayısı Konusunda Kısıtlama Var Mı ?
Yunanistan oturum izni programında, ev tipinde de bir kısıtlama bulunmamaktadır. Yani daire, bina , arsa veya herhangi bir mülk olabilir.
Satın alınacak mülk bir tane olabilir veya birden fazla olabilir.
Yunanistan oturum izni programı için başvuran müşterilerimiz ilk olarak ne yapar ve müşteri ile avukatın ilk teması ne zaman gerçekleşir.
Yunanistan Oturum İzni Aşamaları Genel Çerçeve
Birinci aşama – Evrak bazında gerekli ön çalışmaların yapılması ve mülk alımı işlemleri
İkinci aşama – Mülk veya mülkler satın alındıktan sonra oturum iznine başvuru ve oturum izinlerinin alınması .
Satın Alma İşleminin Ana Aktörleri Hangileridir ?
- Emlak Danışmanı
- Avukat
- Banka Sorumlusu , banka
- Mühendis
- Muhasebeci
- Noter
Satın Alma Süreci – Hukuki Prosedür
- Satıcı mülkün kendisine ait olduğunu belirleyen belgeleri, satın alan kişinin avukatına iletmelidir :
2) Avukatınız Tapu sicilinden ve kadastrodan hukuki açıdan kontrol eder.
3) Mühendis Kontrolü, inşaat anlamında hukuki kontrol, fiziksel anlamda mühendis kontrolü .
Bu kontrol alıcı tarafından yapılmak zorunda değildir.
Biz emlak danışmanı olarak bu kontrolü mutlaka ama mutlaka gerçekleştirmenizi öneriyoruz.
3)Arastirma sonucunda ve herhangi bir hukuki ve teknik sorun çıkmaması durumunda önsözlesme / kapora sozlesmesi karşılığında satıcıya anlaşılan miktar kadar ön odeme yapılır.
4) Saticinin gerekli belgeleri düzenlemesi 1 hatta duruma göre 2 ay sürebilir.
Yunanistan’da Pazarlık Sistemi Nasıl İşler ?
Yunanistan’da pazarlık konusu çok uzun tartışılabilecek bir konudur.
Bu konu ile ilgili tam ve detaylı bir yazı yazmam farz oldu.
Ancak çok yüzeysel bir şekilde anlatmam gerekirse, Yunanistan’da eğer siz ve/veya emlak danışmanınız alacağınız mülk ve semt ile ilgili fiyatları biliyorsanız ve baktığınız mülk fiyatı sahip olduğunuz bilgilerle eşleşiyorsa burada yapabileceğiniz pazarlık en fazla % 4 ile %6 arasında olmalıdır.
Pazarlık etmek bir oyun, pazarlık bir oyuncak değildir.
Pazarlık etmek için pazarlık ise mal sahibinin sizin veya sizi temsil eden emlak danışmanının piyasayı bilmediği intibasının verilmesine sebep olabilir.
Pazarlık konusunu daha detaylı bir şekilde ele alacağım için yüzeysel olarak pazarlık oranının yaklaşık %4 ile %6 aralığında gerçekleştiğini bilmeniz şu aşamada yeterlidir.
Saticinin düzenlemesi gereken temel belgeler :
a) Genel olarak satıcının vergisel anlamda borcu olmadığına dair temiz belgesi
b) Sigorta kurumları anlamında borç temiz belgesi
c) Mülk vergisi anlamında temiz belgesi – Yunanistan’daki ismi ENFIA
d) Muhendis Beyannamesi (Cevre ve Sehircilik Bakanligina bildirilir – Uygunluk Raporu gibi) & Planlar gerekebilir duruma gore
e) Enerji Beyannamesi
f) Belediye’ ye borcu olmadigina dair TAP belgesi
g) Miras Durumunda – miras borcu olmadigina dair vergi dairesi beyannamesi vs
h) Tasinmazin Rayic Deger Belgesi
Mülk Satın Alma İşleminde Emlak Danışmanı Sizin İçin Neler Yapar ?
Yunanistan’da mülk alımı işleminde,
- Alınacak mülk ile ilgili parametrelerin kesin ve net bir şekilde belirlenmesini gerçekleştirilmelidir.
- Yatırımcı olarak sizin profilinizin net ve kesin bir şekilde teşhis edilmelidir.
- Mülk ile ilgili parametrelerin, yatırımcı profilinize uygunluğunun kontrolü yapılmalı
- Mülk araştırması ve araştırma sonucunda mülklerin filtrelenmesi
- Filtreleme sonucunda evlerin ziyaret edilmesi ve elde edilen bilgilerin size aktarılması
- Son olarak seçilen evlerin randevu alma suretiyle, tarafınızdan ziyareti gerçekleşmelidir.
- Nihai karar sonucunda, mal sahibi ile pazarlık sürecinin yönetilmesi
- Anlaşılmış mülklerin, sahiplerinin evraklarının avukatınıza yönlendirilmesi ve avukatınız ile sürekli bir irtibat içinde olması gerekmektedir.
Mülk Satın Alma İşleminde Avukat Sizin Adınıza Neler Yapar ?
1. Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde hukuki danışmanlık ve temsil
2. Gayrimenkulün güncel hukuki rejimi hakkında detaylı araştırma ve hukuki durum tespiti
3. Tapu Sicil Müdürlüğü işlemlerinde temsil ve danışmanlık (yanlış işlenmiş kayıtların aslına uygun olarak düzeltme işlemleri, v.s.)
4. Işlemler ile tescil, ve beyan muamelelerinin tesisi, tadili veya terkini. Örneğin gayrimenkul satış işlemi ile ipotek ve irtifak gibi sınırlı ayni hakların tesisi ve tescili; alım, önalım ve gerialım gibi hakların şerhi vs.
5. Satis Sözleşmesi süreci takibi / Satici veya Mühedisleri veya Muhasebecileri ile iletisimler ve gerekli belgelerin kontrolü ve düzenleme takibi
6. Vergi Dairesi / Vergi Beyannameleri onaylatma islemi & Vergi Ödemesi
7. Banka Alim Satim Cek Duzenletme
8. Noter Huzurunda Tapu Sozlesmesinin imza ve tamamlanmasi
9. Tapu kayit Islemleri müracaatı ve teslimi
Bir satış işleminde avukatın rolü sadece hukuki teknik konularla sınırlı değildir. Bir satış işleminde iletişim kazalarının yaşanmaması çok önemlidir. Avukat ve hukuk danışmanınızın sadece teknik konularda iyi olması bazen yeterli değildir. Mülk satışı ticari bir işlemdir ve hukuki konuların, ticari işlemleri negatif şekilde etkilememesi için hukuk danışmanınızın, ticari konuları da zedelemeyecek şekilde davranması gereklidir.
Müşteri ile avukatın ilk irtibatı nasıl sağlanır , bu işlemler ile ilgili ilk adımlar hangileridir ?
İlk İşlemler Vergi Numarası Almak ve Banka Hesabı Açmaktır.
İlgili yatırımcılar ilk önce vergi numarası almak zorundadır.
Daha sonra banka hesabı açılmalıdır. Banka hesabı açılışından hemen önce Yunanistan cep telefonu operatörlerinden herhangi birinden bir telefon hattı alınır. Bu telefon hattının alınmasının amacı, açılacak banka hesabının elektronik bankacılık faaliyetlerinin yürümesini mümkün kılacak, şifrelerin sms yolu ile gönderilmesidir. Bankaların çoğu, Türkiye’deki telefonunuza sms mesajı gönderememektedir.
İkinci olarak Yapılacak İşlem Mülk Seçimi
Mülk seçimi yapılmadan önce gayrimenkul danışmanınız mutlaka ama mutlaka aranan mülk tipini ve mülk sayısını, sizin , yatırımcı olarak risk anlayışınızın ve yatırımcı profilinizin çıkartılması konusunda bir çalışma yapmalıdır.
Bu konu ile alakalı olarak sizin için, ve sizinle birlikte çalışacak emlak danışmanınıza, bütçeniz ve diğer parametreler konusunda açık bilgiler vermelisiniz. Bu konu ne kadar açık ve net anlaşılırsa, ev bulma süreciniz o kadar kısa sürer ve daha iyi sonuçlar elde edersiniz.
Mülk Seçimi Sonrası Neler Yapılmalıdır ?
Mülk bulunduktan sonra hukuki araştırma yapılmalıdır.
Mülk ile ilgili hukuki araştırma yapıldıktan sonra, mülkün alınması öncesi ön kaparo işlemi gerçekleşir.
Yunanistan Kapora Sistemi Nasıl Çalışıyor ?
Bu konu ile alakalı olarak herhangi bir oran , veya genel geçer bir kural yoktur. Evin durumuna göre değişen, mülk pazarlıkları esnasında anlaşılması gereken bir tutardır.
Kapora Sistemi ve Kapora Süreci
Kapora iki türlü verilebilir
- Normal bir kapora sözleşmesi
- Satış Vaadi olan ve o aşamada verilen kapora sözleşmesi
Yunanistan’da Kapora ve Mülk Alımı İçin Ön Ödeme
Bu sözleşme karşılığı yapılan bir işlemdir ve tarafları hukuki anlamda bağlar.
Bu aşamada satıcı, mülkün satın alınması için gerekli olan belgeleri hazırlamaya başlar, bu belgeler notere gider.
Yunanistan Mülk Alımı Esnasında Noter’in Rölü Nedir ?
Noter alım satım işleminde, devleti temsil eder.
Noter’in %1 olan hizmet bedeli satın alan kişi tarafından ödenir. Noter genelde devletin, satıcının ve satın alan kişinin çıkarlarını kanun nezdinde koruma görevini üstlenmiş kişidir.
Her ne kadar devlet, satın alan kişinin, satışı gerçekleştiren kişinin çıkarlarını koruyorsa da, işlem pratikleri olarak genelde satın alan kişiye daha yakındır. Buradaki düşünce, satış yapan kişinin, satın alan kişiye oranla daha bilgili olması durumu dikkate alınır. Satışı yapan kişi kendine ait mülk ile ilgili daha fazla bilgili sahibidir.
Yunanistan’da Satın Alma İşlemleri Gerçekleşirken Noter Sizin İçin Neler Yapar ?
Noter burada devleti temsil eder ve satıcı bütün belgelerini kontrol etmesi için notere ulaştırır.
Noter gerekli görmesi durumunda her işlemin gerektirdiği ek ve ekstra belgeler isteyebilir .
Tüm belgeler toplanır ve kontrat günü yani satış günü belirlenir ve satın alma gerçekleşir.
Oturum İzni İşlemlerinde Avukatınız Sizin İçin Neler Yapar ?
Satış gerçekleştikten sonra Yunanistan oturum izni çıkması için avukat artık oturum izni ile ilgili işlemleri başlatır.
Oturum izni başvurusu , tapu kayıt belgesinin tapu kadastrodan çıkmasından sonra başlar.
Yunanistan Oturum İzni Kaç Aşamada Gerçekleşir
Oturum izni işlemini iki aşamada gerçekleşir.
Birincisi emlak alımı ile ilgili işlemler, ikincisi oturum izni başvurusu
Yani hukuki anlamda bütün işlemleri iki başlık altında görmemiz gerekir.
Vekalet içeriği nedir ? Kime Hangi Yetkiyi Vermeniz Gerekir ?
Vekalet vermek çok narin ve güven gerektiren bir husustur, ya çok güvendiğiniz birine ya da sizi hukuki konularda temsil eden avukatınıza verilebilir.
Verebileceğiniz Yetkiler Hangileridir ?
Yunanistan’da yapacağınız emlak satın alma operasyonunda siz olmadan, vekalet vermek süretiyle aşağıdaki işlemleri gerçekleştirebilirsiniz.
1) Vergi numarası almak
2) Telefon hattı satın almak ( bu telefon hattı bankanın elektronik bankacılık hususunda gereklidir. )
3) Kaparo sözleşmesi imzalamak
4) Satış vaadi sözleşmesini imzalamak ( eğer normal kaparo sözleşmesi yapılmayacaksa )
5) Szin adınıza mülk alımı esnasında Avukatın hukuki kontrol gerçekleştirmesi
6) Sizin adınıza mülk alımı esnasında mühendisin , mühendislik kontrolünü gerçekleştirmesi
7) Mülk alımı için ödenecek vergilerin, vekil tayin ettiğiniz kişi tarafından , banka hesabınızdan ödeme gerçekleştirilmesi
8) Mülk alımı için yapılacak diğer masrafların , mülk alımı için kullanılacak profesyonellerin hizmet bedellerinin ödenmesi için bankadan para çekmek
9) Mülk alımı için yapılacak ödemenin, ( banka tarafından çıkan satıcı adına düzenlenen çift çizgili çek ) gerçekleştirilmesi
10) Mülk alımı için kontrat günü imza atılması
11) Mülk alındıktan sonra devlet mercilerine ödenecek harçların yatırılması
12) Satın alınan mülkte siz kalacaksanız, elektrik , internet , doğalgaz gibi konuların düzenlenmesi
13) Eğer satın alınacak mülkte siz kalmayacaksanız, satın alacağınız ev kiralanacak ise kiralama sözleşmesinin hazırlanması .
Mülk Alımı Öncesi Yapılan İşlemler Nelerdir ?
İlk yapılacak iş vergi numarası alınması , telefon hattının alınması ve banka hesabının açılması
Satın Alma Operasyonunda İlk Adımlar Hangileridir ?
Avukatların müşteri, yatırımcılarla ilgili ilk temasları vergi numarası almak ve banka hesabı açmaktır.
Yunanistan’da vergi numarası almak kolay mı ?
Evet Yunanistanda vergi numarası almak kolaydır. sadece kovid yüzüden gerçekleşen yeni düzenlemelere göre,
yabancılar vergi dairesinden randevu almak gereksinimi duyulmaktadır.
Vergi Numarası Alındıktan Sonra Ne Oluyor ?
Vergi numarası alındıktan sonra , vergi sistemine girebilmek için alınan şifreleri de aldıktan sonra banka hesabı açma işlemini gerçekleştirmemiz lazım.
Banka hesabı açabilmek için müşterilerin , yatırımcıların önceden hazırlaması gereken evraklar vardır.
Yunanlı Bir GSM Operatöründen Numara Alınması
Vergi numarası alma işleminden hemen sonra elektronik bankacılık için gerekli olduğu için bir cep telefonu hattı satın alınmaktadır. Bankalar Türkiyedeki hattınıza elektronik bankacılık için şifre gönderimi işlemini gerçekleştirememektedir. Elektronik bankacılık için gerekli şifreler Yunanlı bir GSM hattına gönderilmektedir.
Banka Hesabı Açılması Durumunda Vekalet Verilmesi Gerekebilir
İlk önce banka hesabı ile başlamak gerekir. Korona öncesi yatırımcılar kendileri gelip banka hesaplarını açıyorlardı.
Bu konu ile ilgili olarak ne yazık ki genel geçer bir doğru bulunmamaktadır.
Uzaktan vekaletname ile banka hesabının açılması her banka tarafından kabul edilmiyor.
Yunanistan’da Banka Hesabı Açmak Kolay Mı ?
Yunanistanda banka hesabı açmak için biraz daha fazla bir bürokrasi bulunmaktadır.
Bürokrasinin sebebi, kara para aklama konularının önlenmesi ile ilgilidir.
Şu anda vekalet ile bankadan hesap açılabilme konusunda kesin bir şey söyleyebilmemiz mümkün değildir.
Bazı bankalar hesap açılımını vekalet ile yapmayı kabul etsede, aynı bankanın başka bir şubesinde kabul durumu ile de karşılaşıyoruz .
Satın Alma İşleminin Banka Bacağında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Satın alma işlemi, bankanızdan alınan, satıcı adına düzenlenen, bloke bir çek vasıtasıyla gerçekleştirilir.
Elektronik banka sistemi ile günlük çek çıkartılamaz, bu işlem vekil olarak tayin ettiğiniz kişi veya şahsen tarafınızdan banka şubesinde gerçekleştirilebilen bir işlemdir.
Banka hesabı sahibi, email veya faks vasıtası ile bu işlemleri herhangi bir talimat yolu ile gerçekleştiremez.
Yunanistanda faks veya elektronik posta talimatı ile işlem yapılmamaktadır.
Satın Alan Kişinin Satışa Başlamak İçin Yapması Gereken İşlemler Nedir ?
Alici adayı / gerekli belgeler :
- Vergi Numarası(ΑΦΜ)
- Pasaport & Vize / Vekaletname
- Vergi Dairesine ödenmesi gereken 3,09% alim satım vergisi ve vergi dairesinden onaylanmış beyannameler
- Satıcıya teslim edilecek olan alim satım degerindeki (Çift çizgili bloke) cek (tavsiye ettigim sekil) veya transfer ile direk saticinin yunan hesabına odeme gercekleşebilir.
Yunanistan ile Türkiye’yi Emlak Alım Süreci Karşılaştırması
Türkiye’de mülk alım satımı daha hızlı gerçekleşmektedir. Yunanistan’da bu işlem Türkiyedeki kadar hızlı bir şekilde gerçekleşmemektedir.
Yunanistan’da mülk alımı esnasında bir çok merci ve profesyonel, işleme dahil olmaktadır. Bu durum yapılan işlemin bir çok tarafın kontrolü ve sorumluluğu dahilinde yapıldığı için daha uzun sürse de, daha sağlıklı bir şekilde ilerlemektedir.
Yunanistan’da Mülk Alım Satımı Gerçekleşmesi İçin Satıcının Hazırlaması Gereken Evrak
Saticinin düzenlemesi gereken temel belgeler aşağıdaki gibidir:
1) Vergi Temiz Belgesi – Genel Vergi Borcu Yoktur Yazısı
Satıcının, mal sahibinin vergilerinin ödendiğine ve vergisel anlamda devlete hiç bir borcunun olmadığını gösteren belgedir. Yunanistan’da vergi borcu yoktur yazısı, satıcının bağlı bulunduğu vergi dairesinden alınır.
Satıcının şirket vergi borcu da bu madde dahilinde değerlendirilir.
2) Sigorta Kurumuna Borcu olmadığına dair Belge
3) Mulk Vergisi Borcu olmadığına dair belge (ENFIA) – Mülk Vergi Borcu Yoktur Yazısı
4) Muhendis Beyannamesi
Mühendis bir mülkün uygunluğunu, tapu ve kadastro kurumundan alınan konut çizimleri ile mülke giderek, gerçek durumun alınan çizimlere uygun olup olmadığını kontrol ederek ” mühendis uygunluk ” yazısını verir.
5) Enerji Beyannamesi
6) Belediye’ ye borcu olmadıgına dair TAP belgesi
a) Mülk elektrik alan bir mülk ise, çevre vergisi, her ay elektrik faturası içine dahil edilir.
b) Mülk elektrik alan bir mülk değil ise, mülkün elektriği kesilmiş ise, Tap vergisi belge alınmadan önce belediye tarafından tahsil edilir.
7) Mülk’ün Miras Yolu ile Elde Edilmesi Durumunda
Mülk satıcıya miras yolu ile kaldı ise, mülk ile ilgili tüm veraset ve intikal işlemlerinin yapılması ve bu intikal işlemleri ile ilgili olarak tüm vergilerin ödendiğini gösteren belgedir.
8) Taşınmazın Rayiç Deger Belgesi
Yukarıda belirttiğimiz üzere, noter, mülk satın alma işleminde devleti temsil eden resmi kurumdur. Noter gerek görmesi durumunda, satıcıdan satışın gerçekleştirilmesi için başka resmi evraklar isteyebilir. Satıcı bu evrakları satışın gerçekleşmesi için notere vermek zorundadır.
